Comme chaque année au mois de juillet le gouvernement publie les nouvelles tables de valorisation de l’usufruit. Cette année, ces nouvelles tables viennent changer grandement les habitudes en place. Après plusieurs années de stabilité voir de faible augmentation de la valeur de l’usufruit, l’année 2024 voit la valorisation de l’usufruit faire un grand bond en avant.
Quelles sont les conséquences pour le citoyen qui fait face à une situation de démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété) ?
1/ L’achat scindé encore plus intéressant.
L’achat scindé consiste, souvent pour des parents, à acheter l’usufruit d’un immeuble alors que leurs enfants achètent la nue-propriété (généralement pour une résidence secondaire ou un bien d’investissement). L’idée est qu’au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété libre de taxes.
La plupart du temps, cet achat est précédé par une donation aux enfants des fonds nécessaires pour réaliser ladite acquisition, de sorte qu’en réalité ce sont les parents qui financent la totalité de l’acquisition.
Sur base des nouvelles tables de valorisation de l’usufruit des parents ayant une valeur beaucoup plus importante qu'auparavant, la donation à réaliser au préalable sera moindre, ce qui a un impact direct sur les éventuels droits de donation à payer sur ladite donation (3% à Bruxelles et en Flandre et 3,3% en Wallonie).
Exemple : pour un homme âgé de 60 ans, l’usufruit en 2023 était valorisé à 28,22%.
Le même homme âgé de 60 ans en 2024 aurait un usufruit valorisé à 42,91%.
En cas d’acquisition d’une seconde résidence à 600.000 euros, en 2023, il aurait du procéder à une donation de 71,78% à ses enfants, soit une somme de 430.680,00 €. Pour la même acquisition en 2024, la donation à réaliser serait de 57,09% de la valeur du bien, soit 342.540,00 €, soit une différence de près de 90.000 euros à donner.
2/ Rachat de l’usufruit : plus cher
Un autre impact de cette modification se rencontrera principalement dans les familles recomposées ou le nouveau conjoint pourrait hériter de l’usufruit de l’un ou l’autre bien pour lequel les beaux-enfants souhaitent racheter l’usufruit. Depuis la sortie des nouvelles tables cela leur coûtera relativement plus cher.
De même si ledit immeuble est revendu, la partie revenant à l’usufruitier sera désormais plus importante.
Exemple : la valeur de l’usufruit pour une femme de 70 ans est passé de 20,59% (2023) à 33,37% (2024).
3/ Partage du coût des travaux
Dans ce cas, ce changement est au profit du nu-propriétaire et au détriment de l’usufruitier. De fait, certains travaux peuvent être mis à charge tant du nu-propriétaire que de l’usufruitier en fonction de la valeur de leurs droits respectifs. Vu l’augmentation de la valeur de l’usufruit, la partie à charge de l’usufruitier est donc automatiquement plus grande.
Conclusion
Comme toujours, restez en contact avec votre notaire car une situation expliquée à un temps T est toujours susceptible d’évoluer en fonction des changements législatifs.
Nous sommes là pour vous accompagner et veuillez noter que ces tables civiles ne sont qu’une référence à défaut d’autres accords entre parties. Il est donc toujours possible de se baser sur d’autres valorisations de commun accord. Notre étude est disponible pour vous accompagner dans ces situations et parcourir avec vous toutes les options existantes afin que toutes les parties prenantes s’y retrouvent.